Donde Denunciar A Un Administrador De Consorcio Provincia De Buenos Aires?

Donde Denunciar A Un Administrador De Consorcio Provincia De Buenos Aires

Cómo denunciar al administrador de un Consorcio de la Ciudad de Buenos Aires – Si bien existen diversos mecanismos en el ámbito de la justicia Civil y Penal, un intento previo de mediar o buscar resolver un conflicto sin llegar a la vía judicial, es utilizar la herramienta que otorga la ley 941 (CABA).

A continuación, detallamos los pasos necesarios para realizar una denuncia a un administrador de consorcios. ¿Quién puede denunciar? El inquilino o propietario del Consorcio afectado. ¿A quién se puede denunciar? Al administrador del Consorcio, sea persona física o jurídica, hasta tres años hacia atrás.

Es decir, que es posible denunciar a un exadministrador, siempre y cuando no hayan pasado más de tres años desde la infracción. ¿Por qué temas se lo puede denunciar? Si el administrador no cumple con las responsabilidades y obligaciones que describe la ley 941 de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, es posible realizarle una denuncia ante la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor del Gobierno de Buenos Aires (CABA).

  • Principalmente, la denuncia prosperará en los siguientes casos: Si no respeta el formato obligatorio y único de liquidación de las expensas;
  • Si omite el detalle obligatorio de las remuneraciones al personal del consorcio; pagos por suministros, servicios y seguros;  el resumen de movimientos bancarios; ingresos y egresos o el estado patrimonial;

Si no posee una cuenta bancaria a nombre del consorcio de propietarios donde depositar las expensas. Si no tiene matrícula del Registro de Administradores de Consorcio. Si no realiza convocatoria a la asamblea ordinaria o extraordinaria en tiempo y forma según reglamento de copropiedad del consorcio.

  1. Si no ejecuta las decisiones adoptadas por la asamblea de propietarios;
  2. Si no realiza la conservación de las partes comunes del edificio (se incluye aquí arreglos pendientes en unidades funcionales);
  3. Si contrata a proveedores de productos o servicios que no cumplen con los requisitos obligatorios;

¿En que beneficia al propietario o al Consorcio la imposición de multas o sanciones? El propietario o inquilino denunciante no recibe dinero como indemnización en caso de sancionarse al administrador. El objetivo de la denuncia es intentar que el administrador corrija sus infracciones.

  • Si se trata de un arreglo pendiente, se procederá a darle al administrador un plazo breve para concretarlo;
  • El Consorcio tampoco recibe dinero como indemnización por el mal desempeño del administrador;
  • El Registro Público de Administradores, una vez evaluado el reclamo, procederá a sancionar o no al administrador;

Si la denuncia prospera, el Consorcio podrá utilizarla en su favor, en caso de intentar remover al administrador imputado o llevar adelante un proceso judicial, ya sea civil o penal. Una vez sancionado, ¿deja automáticamente de ser el administrador del edificio? No.

  • Para ello, los propietarios deberán convocar una asamblea a tal efecto;
  • ¿Cómo hacer una denuncia? ¿Cuáles son las etapas y plazos? Por las razones de público conocimiento, hoy día las denuncias son totalmente digitales;

Para ello, el primer paso es presentar la documentación solicitada ante la página web del Registro y seguir los pasos allí previstos. A continuación, si existen suficientes pruebas de las infracciones denunciadas, el Registro acepta la denuncia, procediendo a realizar una audiencia con el administrador y un mediador.

No es obligación del denunciante asistir con representación letrada, aunque se aconseja, dependiendo de la complejidad del reclamo. En caso de acuerdo, se labra un acta con un plazo para llevar adelante aquello solicitado por el denunciante (dependiendo cada caso en particular).

En caso de no mediar solución, se prosigue con el sumario y el registro redacta un informe final (el administrador imputado tiene derecho a realizar su descargo en 10 días para defenderse de la acusación). Finalmente, el Registro falla sancionando o eximiendo al administrador.

  1. La sanción establecida podrá ser una o varias de las siguientes de acuerdo a la gravedad o reincidencia: apercibimiento, multa (entre $27;
  2. 000 a $1;
  3. 800;
  4. 000 para el año 2021), suspensión (hasta 9 meses) o exclusión del Registro;

Los plazos no son cortos, por lo que se recomienda no demorarse en iniciar el reclamo. Según la complejidad del caso, puede demorarse entre la presentación de la denuncia y la resolución final, entre seis meses a un año. ¿Cómo saber si un administrador fue sancionado? Todas las sanciones impuestas a un administrador de Consorcios son publicadas en el Boletín Oficial de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y puede consultarse al Registro.

¿Qué pasa si el administrador que busco o administra mi edificio no está registrado? Si la persona que ejerce de administrador no se encuentra inscripta en el Registro Público de Administradores, no habrá audiencia de conciliación, se procederá a imputarlo sin más y su denuncia se enviará directamente a la dirección jurídica para iniciar el proceso de sanción.

Requisitos para hacer la denuncia Propietarios Formulario de denuncia con datos completos Acreditar identidad mediante DNI Constituir domicilio en CABA Última factura de ABL. Si el ABL no está a su nombre, presentar otro servicio que sí lo esté Última liquidación de expensas En caso de existir documentación que pruebe el o los hechos denunciado, se deberán presentar también Inquilinos Formulario de denuncia con datos completos Acreditar identidad mediante DNI Constituir domicilio legal en CABA Copia del contrato de alquiler o documentación que acredite la residencia, como comprobantes de pago de expensas o servicios del domicilio En caso de existir documentación que pruebe el o los hechos denunciados, se deberán presentar también En caso de existir más de un propietario o inquilino denunciante, deberán presentar una sola denuncia suscrita por todos los propietarios/inquilinos.

¿Qué hacer si el administrador de consorcio no responde?

Donde Denunciar A Un Administrador De Consorcio Provincia De Buenos Aires Las asambleas de los consorcios se están haciendo de forma virtual Cada vez es más complicada la convivencia entre los vecinos de una propiedad horizontal. Desde la llegada del COVID-19, además, las tensiones fueron en aumento, dado que los ocupantes de las viviendas permanecen más tiempo dentro de sus hogares, y allí comenzaron a surgir quejas por ruidos molestos, discusiones por quienes siendo externos podían o no ingresar a los edificios, los servicios de delivery , las roturas de cañerías, la poca participación en asambleas (que por el momento en su mayoría son virtuales) y el uso de los amenities, entre otras situaciones.

  • Una de las problemáticas en la que coinciden expertos que representan a consorcios, propietarios e inquilinos es que los administradores no convocan a asambleas;
  • Tipo para eso: el Consejo de Propietarios o en su defecto, los propietarios necesarios y suficientes para convocar, según el reglamento, pueden pedir una asamblea en busca de resolver temas comunes;

Antes, se recomienda hacer una nota formal dirigida al administrador otorgándole un plazo para que convoque. En las asambleas virtuales suele ocurrir que el administrador silencia al propietario que se queja de su gestión. “Si ello ocurre, recomendamos la grabación de la asamblea y –de ser posible– la presencia de un escribano en el salón virtual”, dijo a Infobae David Loisi , presidente de la Fundación Liga del Consorcista.

  1. Inconvenientes hay varios, aquí los 12 problemas más comunes en los edificios donde conviven por lo general más de 20 familias en una misma construcción;
  2. Morosidad Suele haber siempre, más allá de los contexto, propietarios que tienen deudas de expensas y esto impide que el consorcio pueda realizar los arreglos necesarios o inclusive pagar las obligaciones mensuales;

La manera de resolverlo es distinguir caso por caso. Al que no paga porque se quedó sin trabajo o tiene problemas de salud, se le debiera hacer un plan de pagos, pero al que no paga en forma consecutiva, porque no le importa, se lo ejecuta judicialmente. Donde Denunciar A Un Administrador De Consorcio Provincia De Buenos Aires Si son reparaciones de caños comunes deben costearse a través del pago de expensas “Nunca alcanza el dinero en el consorcio” es una frase escuchada muy a menudo. Para bajar gastos, de un tiempo a esta parte, muchas propiedades contratan un encargado sin vivienda o empresa de limpieza y alquilan la portería, lo que generaría un ingreso adicional. Nunca se debe permitir que el administrador haga préstamos al consorcio, salvo expresa autorización asamblearia.

El administrador debe gestionar el patrimonio de los propietarios con la misma seriedad y razonabilidad con que administra el propio “, dijo Loisi. Poca participación de los consorcistas Pese a que con la reforma del Código Civil y Comercial de la Nación, a partir de agosto de 2015, los ausentes a las asambleas pueden manifestarse a posterior, “pero hasta el momento ello no ha significado en una mayor participación.

También es dificultoso conformar los Consejos de Propietarios, órganos de contralor de los administradores. Es necesario seguir pregonando la participación y la educación consorcial”, destacó Jorge Resqui Pizarro , creador y fundador de la Unión de Consorcistas de la República Argentina (UCRA).

  1. “Lo que muchos están haciendo es tomar un encargado sin vivienda o empresa de limpieza y alquilar la portería, lo que generaría un ingreso adicional” (Loisi) La ineficiencia en la gestión de los administradores a veces se da por su escasa formación, ya son pocos los requisitos, para el ejercicio de la actividad;

Desde el sector coinciden en que se debería jerarquizar la función mediante la instauración de carreras universitarias específicas, ante lo complejo que es administrar consorcios y conjuntos inmobiliarios. Acceso a la información de gastos Cada vez más vecinos quieren conocer cómo se gestionan los gastos en las administraciones, sobre todo por el aumento de las expensas. Donde Denunciar A Un Administrador De Consorcio Provincia De Buenos Aires Los administraddores deben mantener una relación fluida con el consorcio y brindar la información necesaria, algo que no ocurre a veces Contar con una plataforma digital, dijo a Infobae Albano Laiuppa , director de Consorcio Abierto, permite hacer comunicaciones masivas sobre las novedades del edificio. “Publicar el antes y después de las obras que se realizaron, sumado a la posibilidad de compartir el desglose de las expensas, es una forma de aminorar este problema”, explicó 4. Ruidos, olores molestos y mascotas Los tres mencionados en este ítem suelen ser temas frecuentes en la vida de una propiedad horizontal que muchas veces terminan en mediación los propietarios afectados.

Factores como la dificultad para comunicar novedades y la falta de tiempo, hacen que esta solicitud de información pueda convertirse en un problema para los consorcios. Desde el consorcio se puede establecer un sistema de multas votado por asamblea.

La solución para ruidos se puede dar colocando algún tipo de aislante acústico. Ante la reiteración deberán iniciarse acciones legales y si es un ocupante no propietario que reitera infracciones puede ser desalojado. “Al propietario de la planta baja le suelen tirar bolsas de basura al patio.

  1. Aquí hay que aplicar soluciones similares, pero es difícil reconocer al infractor;
  2. Lo que se puede hacer es instalar cámaras o también hacer el trabajo de investigación de ver quién lo hace;
  3. La legislación y la justicia resuelven que, cuando no se puede identificar al infractor, todo el consorcio es responsable;

El damnificado puede colocar un toldo o algún tipo de protección, sobre todo si hay niños”, detalló Loisi. “El uso de una plataforma digital permite hacer comunicaciones masivas sobre las novedades del edificio, publicar el antes y después de las obras que se realizaron” (Laiuppa) También suele haber problemas con mascotas.

  1. Y aunque la mayoría de los edificios tiene su reglamento, no siempre se cumple con rigurosidad;
  2. Este tipo de conflictos se puede evitar con una comunicación clara tanto del reglamento como de los pasos a seguir, en caso de que no se cumplan;

Con respecto a la tenencia de animales, más allá del reglamento, todo depende de si molestan o no. La asamblea puede determinar la imposición de multas ante molestias comprobadas. Por otra parte, si no se soluciona el tema vía asamblearia, habrá que concurrir a una mediación prejudicial y si allí no hay acuerdo, la solución pasará por recurrir a la justicia, que tendrá que resolver si la molestia supera la normal tolerancia.

El concepto de normal tolerancia es subjetivo y dependerá de cada caso concreto. Hay que tener en cuenta que se evalúa para resolver –además– si el animal puede ser considerado o no, acompañante terapéutico.

Sobreprecios en los gastos comunes Desde siempre, la inflación hace que para los consorcios todo salga más caro. Pero también, se debe en parte al abuso de proveedores de bienes y servicios y, no en pocos casos, a indebidas “comisiones” que requieren los administradores.

  • Resqui Pizarro dijo que “si bien no hay estadísticas certeras, la sobrefacturación no es menor;
  • Suele ser, en promedio, el 30% de los valores de plaza;
  • Esto lleva a que se liquiden expensas muy altas, que sumadas al tema económica recurrente, elevan los montos de las contribuciones a cargo de los consorcistas;

Además, se genera una mora, en promedio, cercana al 30%, que se vio agravada durante la pandemia”. La legislación y la justicia resuelven que, cuando no se puede identificar al infractor, todo el consorcio es responsable La falta de capacidad económica de los consorcistas lleva a la postergación del debido mantenimiento, reparación y sustitución en las partes, sectores y bienes comunes de los consorcios.

Los edificios se degradan – produciendo una detracción en el patrimonio de los consorcistas-, y recuperarlos es aún más costoso en el tiempo. Reparación de áreas comunes Hay que averiguar presupuestos y convocar a asamblea para decidir los arreglos.

En lo que respecta a las fachadas es obligatorio hacer un informe técnico según la edad del edificio. Si hay que hacer un control o fumigación de plagas en áreas comunes, le toca costearlo al consorcio, como también el control de los matafuegos y ascensores. Donde Denunciar A Un Administrador De Consorcio Provincia De Buenos Aires El control de plagas es vital, en determinadas ocasiones del año, algo que también se costea por las expensas 7. Sueldos y cargas En el sector de la propiedad horizontal se da la paradoja de que los salarios y condiciones laborales de los dependientes (trabajadores de edificios y casas de renta) lo discuten las cámaras empresarias que representan a los administradores y la federación sindical.

  • Si es en un hogar, las reparaciones las debe solventar el propietario o inquilino;
  • Las roturas de caños o eléctricas, generalmente, se deducen a través de las expensas;
  • Los consorcistas no se ven representados, a pesar de contar con agrupamientos y asociaciones que intentan nuclearlos;

“El reclamo en este sentido lleva décadas. De este modo, al estar ausentes los que verdaderamente sostienen el sistema, las rispideces cuando se ajustan salarios o se fijan condiciones en el Convenio Colectivo de Trabajo se incrementan”, destacó Resqui Pizarro.

  1. Falta de coordinación para uso de espacios comunes ¿Quién puede reservar los amenities? ¿Cuántas personas pueden ingresar? ¿Con cuánto tiempo de anticipación se puede reservar? ¿Cuántas reservas en simultáneo se pueden hacer? Preguntas frecuentes que, cuando las reglas no están del todo claras, pueden hacer que la convivencia entre vecinos sea muy complicada;

Expertos sugieren tener una plataforma digital que permita customizar estas reglas y hacer virtualmente la reserva del uso del gimnasio, pileta o SUM, evitando estos conflictos. “Por esa vía se brinda información clara de los lugares que ya están reservados, cuándo hay disponibilidad, cuántas reservas se pueden hacer y las condiciones que debe cumplir el vecino para poder hacer una reserva”, destacó Laiuppa.

  1. Temas con el encargado Si el encargado no no realiza correctamente las tareas que tiene a cargo, existe un libro de órdenes obligatorio que el administrador debe siempre completar y en el que debe constar los horarios y la rutina de trabajo del encargado;

Si éste no la cumple, el administrador debe tomar las medidas disciplinarias del caso. Donde Denunciar A Un Administrador De Consorcio Provincia De Buenos Aires Si hay problemas con el encargado hay un libro de quejas, es frecuente que existan choques por las tareas de los porteros Muchos consorcios no controlan la existencia de dicho libro y, aún en los casos donde éste existe, cuando las tareas no se cumplen el administrador hace caso omiso y no sanciona, lo que genera que los incumplimientos del trabajador persistan. 10. La participación de los que alquilan Muchas veces el inquilino no es tenido en cuenta en las asambleas. La solución es que el propietario le de autorización al locatario (si a este último le interesa) para poder asistir. Ricardo Botana , presidente de la Unión Argentina de Inquilinos (UAI), comentó a Infobae que “muchas veces el locatario no cuenta con el reglamento de copropiedad pese a verse muchas veces obligado contractualmente.

El inquilino siempre debe solicitar una copia del reglamento “. En cuanto a ruidos molestos, si un inquilino los padece, lo aconsejable en primera instancia es dirigirse al locador antes de hablar con la administración.

“Al igual que en relación a las expensas. Si el locatario estima que abona algo que no le corresponde, lo mejor es primero hablar con el locador. Ahora, la nueva Ley de Alquileres es más beneficiosa para el inquilino en cuanto a expensas, ya que genera más posibilidad para cuestionar su pago más allá de cómo se confeccionen las liquidaciones en ordinarias o extraordinarias “, añadió Botana.

12. Prevención y problemas con el gas El gas siempre es un tema que requiere de precauciones. En edificios, no está permitido instalar calefones, estufas infrarrojas, catalíticas o de llama abierta, en baños, dormitorios o ambientes cerrados (porque son peligrosos para las personas que habitan el hogar).

Solo deben colocarse artefactos de tiro balanceado. Donde Denunciar A Un Administrador De Consorcio Provincia De Buenos Aires Deben extremarse los cuidados con el uso del gas natural, hay varias condiciones a seguir para minimizar problemas con el monóxido de carbono Todas las instalaciones de gas, la colocación de artefactos y su reparación deben ser efectuadas por gasistas matriculados. También se recomienda No obstruir las rejillas de ventilación e ingreso de aire y controlar que la llama del quemador de los artefactos (se pone especial énfasis en el calefón) sea de color azul y de geometría uniforme, si fuese amarilla significa que está produciendo monóxido de carbono.

Los problemas con monóxido no hay que minimizarlos, hay que evitarlos. Las intoxicaciones por monóxido son acumulativas, mayor concentración menos tiempo de tener consecuencias graves, pero pequeñas concentraciones en forma continua también pueden producir intoxicaciones letales En este caso, apagar el artefacto y hacer revisar el quemador por un gasista matriculado.

Siempre hay que usar artefactos aprobados de acuerdo a la normativa vigente del ENARGAS. Defensa del Consumidor Desde la Dirección General de Defensa al Consumidor del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, detalla que por ley administradores y consorcistas deben reunirse al menos una vez al año para aprobar la rendición de cuentas del ejercicio. Donde Denunciar A Un Administrador De Consorcio Provincia De Buenos Aires La reparación y control de los ascensores es ideal hacerlo varias veces en el año Frente a irregularidades del administrador de consorcios, desde el organismo informaron que los vecinos pueden realizar una denuncia para que el administrador cumpla con sus obligaciones, toda la gestión es digital y se puede realizar desde casa. Para saber si un administrador posee matrícula se debe acceder al buscador de administradores matriculados en el sito del gobierno porteño, en la sección Defensa del Consumidor. Para realizar la denuncia a un administrador que no cumple con sus obligaciones hay que acceder a la misma web del gobierno de la Ciudad, en la sección Trámites.

Otro aspecto de relevancia que debe resolverse con el voto de los vecinos en asamblea es la renovación del mandato del administrador por un nuevo período (anual) y también, la integración del consejo de administración.

El denunciante debe ingresar con usuario Mi BA, completar un formulario y adjuntar los documentos de prueba. Presentada la denuncia, consorcista y administrador serán convocados a una audiencia de conciliación a través de una videollamada para resolver las irregularidades denunciadas.

¿Quién regula a los administradores de consorcios?

Brinda asesoramiento a los vecinos consorcistas. Inscribe y otorga matrícula a las personas que administran consorcios de propiedad horizontal. El Registro Público de Administradores de Consorcios inscribe y otorga la correspondiente matrícula a las personas que administran consorcios de propiedad horizontal dentro de la Ciudad de Buenos Aires.

Fue creado por la Ley 941 que regula la actividad de la administración de consorcios. Esta normativa establece pautas para las contrataciones que realizan los administradores, garantizando así las condiciones de seguridad de las prestaciones que reciben los vecinos.

A su vez, recibe las denuncias efectuadas por los vecinos consorcistas por incumplimientos a la Ley 941. Ninguna persona puede administrar un consorcio si no está inscripta y ha declarado el o los edificio/s que administra. Frente a esta irregularidad, puede ser denunciado y sancionado.

En línea con las acciones para la prevención del Coronavirus que está llevando adelante el Gobierno de la Ciudad junto con el Gobierno Nacional, implementamos nuevas medidas que ayuden a evitar el aglomeramiento de personas en sedes del GCBA.

Por esto, las denuncias se tomarán sólo de forma online momentáneamente.

¿Quién controla a los administradores de edificios?

Gran parte de la responsabilidad del buen funcionamiento en los edificios recae en el administrador. Sin embargo, el consejo y la asamblea, con sus decisiones, también son claves en diferentes instancias. El revisor fiscal también cuenta. En edificios de uso residencial, la asamblea nombra al administrador, excepto cuando exista consejo.

  1. Aun así, hay que tener en cuenta que actualmente este ítem está demandado;
  2. En los de uso comercial o mixto con más de 30 unidades privadas el administrador será nombrado obligatoriamente por  el consejo;

Para suscribir el contrato, el presidente del consejo de administración o, cuando este no exista, el presidente de la asamblea general, hará las veces de representante legal de la persona jurídica, es decir, del edificio o conjunto.

¿Quién vigila a los administradores de propiedad horizontal?

Curiosamente no hay ninguna norma, ni siquiera la Ley 675 de 2001, que le delegue de manera concreta a una autoridad pública, el ejercicio del control y vigilancia sobre las propiedades horizontales; así lo concluyó el ministerio de vivienda y desarrollo territorial en el concepto 1200- E2-151023 emitido el 23 de noviembre de 2010 el cual advierte: “…La Ley 675 de 2001 es la norma que establece y regula los órganos de la propiedad horizontal, así en el artículo 36 determina que los órganos de dirección y administración de la persona jurídica son: la asamblea general, el consejo de administración y el administrador.

Esta ley dispone las funciones de cada uno de estos órganos de dirección y administración, teniendo que la asamblea general de propietarios dentro de sus funciones como máximo órgano de la copropiedad, debe adoptar las decisiones conforme a las normas legales y al reglamento, y realizar la elección y remoción del revisor fiscal y su suplente.

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El artículo 56 de la Ley 675 de 2001 determina que el revisor fiscal es obligatorio en los conjuntos de uso comercial o mixto, correspondiendo a sus funciones las señaladas en la Ley 43 de 1990 o las de las normas que la modifiquen adicionen o complementen…” En ese orden, al no existir una autoridad que controle y vigile a las copropiedades, esta labor recae sobre los propietarios que actúan como máximo órgano social y como tal, tienen todo el poder para determinar el rumbo de la propiedad horizontal, y llegado el caso, tomar los correctivos que considere necesarios, para asegurar el buen funcionamiento de la copropiedad.

  • Algunos consideran que los alcaldes municipales o distritales son quienes ejercen control y vigilancia sobre las propiedades horizontales; sin embargo, la única competencia que la Ley 675 de 2001 le da a las alcaldías frente a las propiedades horizontales, se encuentra señalada el artículo 8° en donde se establece que serán las mismas las encargadas de la inscripción y posterior certificación sobre la existencia y representación legal de las propiedades horizontales;

Por ello, cuando nace una propiedad horizontal, la escritura de constitución debe presentarse ante la alcaldía para que se realice la anotación en el registro de propiedades horizontales, además de informar quien es el administrador y el Revisor fiscal si lo hubiere.

¿Dónde se denuncia a un administrador de consorcios?

Cómo denunciar al administrador de un Consorcio de la Ciudad de Buenos Aires – Si bien existen diversos mecanismos en el ámbito de la justicia Civil y Penal, un intento previo de mediar o buscar resolver un conflicto sin llegar a la vía judicial, es utilizar la herramienta que otorga la ley 941 (CABA).

A continuación, detallamos los pasos necesarios para realizar una denuncia a un administrador de consorcios. ¿Quién puede denunciar? El inquilino o propietario del Consorcio afectado. ¿A quién se puede denunciar? Al administrador del Consorcio, sea persona física o jurídica, hasta tres años hacia atrás.

Es decir, que es posible denunciar a un exadministrador, siempre y cuando no hayan pasado más de tres años desde la infracción. ¿Por qué temas se lo puede denunciar? Si el administrador no cumple con las responsabilidades y obligaciones que describe la ley 941 de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, es posible realizarle una denuncia ante la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor del Gobierno de Buenos Aires (CABA).

  1. Principalmente, la denuncia prosperará en los siguientes casos: Si no respeta el formato obligatorio y único de liquidación de las expensas;
  2. Si omite el detalle obligatorio de las remuneraciones al personal del consorcio; pagos por suministros, servicios y seguros;  el resumen de movimientos bancarios; ingresos y egresos o el estado patrimonial;

Si no posee una cuenta bancaria a nombre del consorcio de propietarios donde depositar las expensas. Si no tiene matrícula del Registro de Administradores de Consorcio. Si no realiza convocatoria a la asamblea ordinaria o extraordinaria en tiempo y forma según reglamento de copropiedad del consorcio.

Si no ejecuta las decisiones adoptadas por la asamblea de propietarios. Si no realiza la conservación de las partes comunes del edificio (se incluye aquí arreglos pendientes en unidades funcionales). Si contrata a proveedores de productos o servicios que no cumplen con los requisitos obligatorios.

¿En que beneficia al propietario o al Consorcio la imposición de multas o sanciones? El propietario o inquilino denunciante no recibe dinero como indemnización en caso de sancionarse al administrador. El objetivo de la denuncia es intentar que el administrador corrija sus infracciones.

Si se trata de un arreglo pendiente, se procederá a darle al administrador un plazo breve para concretarlo. El Consorcio tampoco recibe dinero como indemnización por el mal desempeño del administrador. El Registro Público de Administradores, una vez evaluado el reclamo, procederá a sancionar o no al administrador.

Si la denuncia prospera, el Consorcio podrá utilizarla en su favor, en caso de intentar remover al administrador imputado o llevar adelante un proceso judicial, ya sea civil o penal. Una vez sancionado, ¿deja automáticamente de ser el administrador del edificio? No.

  • Para ello, los propietarios deberán convocar una asamblea a tal efecto;
  • ¿Cómo hacer una denuncia? ¿Cuáles son las etapas y plazos? Por las razones de público conocimiento, hoy día las denuncias son totalmente digitales;

Para ello, el primer paso es presentar la documentación solicitada ante la página web del Registro y seguir los pasos allí previstos. A continuación, si existen suficientes pruebas de las infracciones denunciadas, el Registro acepta la denuncia, procediendo a realizar una audiencia con el administrador y un mediador.

No es obligación del denunciante asistir con representación letrada, aunque se aconseja, dependiendo de la complejidad del reclamo. En caso de acuerdo, se labra un acta con un plazo para llevar adelante aquello solicitado por el denunciante (dependiendo cada caso en particular).

En caso de no mediar solución, se prosigue con el sumario y el registro redacta un informe final (el administrador imputado tiene derecho a realizar su descargo en 10 días para defenderse de la acusación). Finalmente, el Registro falla sancionando o eximiendo al administrador.

  1. La sanción establecida podrá ser una o varias de las siguientes de acuerdo a la gravedad o reincidencia: apercibimiento, multa (entre $27;
  2. 000 a $1;
  3. 800;
  4. 000 para el año 2021), suspensión (hasta 9 meses) o exclusión del Registro;

Los plazos no son cortos, por lo que se recomienda no demorarse en iniciar el reclamo. Según la complejidad del caso, puede demorarse entre la presentación de la denuncia y la resolución final, entre seis meses a un año. ¿Cómo saber si un administrador fue sancionado? Todas las sanciones impuestas a un administrador de Consorcios son publicadas en el Boletín Oficial de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y puede consultarse al Registro.

¿Qué pasa si el administrador que busco o administra mi edificio no está registrado? Si la persona que ejerce de administrador no se encuentra inscripta en el Registro Público de Administradores, no habrá audiencia de conciliación, se procederá a imputarlo sin más y su denuncia se enviará directamente a la dirección jurídica para iniciar el proceso de sanción.

Requisitos para hacer la denuncia Propietarios Formulario de denuncia con datos completos Acreditar identidad mediante DNI Constituir domicilio en CABA Última factura de ABL. Si el ABL no está a su nombre, presentar otro servicio que sí lo esté Última liquidación de expensas En caso de existir documentación que pruebe el o los hechos denunciado, se deberán presentar también Inquilinos Formulario de denuncia con datos completos Acreditar identidad mediante DNI Constituir domicilio legal en CABA Copia del contrato de alquiler o documentación que acredite la residencia, como comprobantes de pago de expensas o servicios del domicilio En caso de existir documentación que pruebe el o los hechos denunciados, se deberán presentar también En caso de existir más de un propietario o inquilino denunciante, deberán presentar una sola denuncia suscrita por todos los propietarios/inquilinos.

¿Dónde se puede denunciar a un administrador de consorcios?

Más información –

  • Si tenés dudas, consultá antes de denunciar con nuestro equipo especializado, llamando al 147.
  • En caso de existir más de un propietario/inquilino denunciante, deberán presentar una sola denuncia suscrita por todos los propietarios/inquilinos.
  • Si la persona que ejerce de administrador no se encuentra inscripto en el Registro Público de Administradores, no habrá audiencia de conciliación y su denuncia se enviará directamente al área de Registro de Administradores de Consorcios para iniciar proceso de sanción.
  • Importante: recuerde que solo podrán denunciarse aquellos casos en que los administradores incumplan algunos de los preceptos enunciados en la Ley 941 como obligaciones de los administradores.

¿Qué dice la ley 941?

Buenos Aires, 03 de diciembre de 2002. – La Legislatura de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires sanciona con fuerza de Ley CAPITULO I REGISTRO Artículo 1º. – Registro: Créase el Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal, a cargo de la máxima autoridad del Gobierno de la Ciudad en materia de defensa de los consumidores y usuarios.

  1. Artículo 2°;
  2. – Obligación de inscripción: La administración de consorcios no puede ejercerse a título oneroso ni gratuito sin la previa inscripción en el Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal;

(Conforme texto Art. 1º de la Ley Nº 3. 254, BOCBA Nº 3315 del 04/12/2009) Artículo 3º. – Administradores/as Voluntarios/as: Se denominan Administradores/as Voluntarios/as a todos/as aquellos/as propietarios/as que residan en unidades funcionales de edificios y cumplan la función de administrador sin percibir retribución alguna. – Requisitos para la inscripción: Para poder inscribirse, los administradores de consorcios deben presentar la siguiente documentación:

  1. Nombre y apellido o razón social. Para el caso de personas jurídicas, adicionalmente: copia del contrato social, modificaciones y última designación de autoridades, con sus debidas inscripciones.
  2. Constitución de domicilio especial en la Ciudad.
  3. Número de C. /C.
  4. Certificado expedido por el Registro Nacional de Reincidencia y Estadística Criminal.
  5. Informe expedido por el Registro de Juicios Universales.
  6. Certificado de aprobación de la capacitación dictada por las entidades autorizadas que establezca la Autoridad de Aplicación. Dicha capacitación debe contar con al menos una (1) carga horaria de ciento veinte (120) horas, la que debe ser revalidada anualmente mediante un curso de actualización con una carga horaria mínima de diez (10) horas. Los contenidos básicos de ambas capacitaciones son fijados por la autoridad de aplicación.
  7. Certificado de libre deuda expedido por el Registro de Deudores/as Alimentarios/as Morosos/as.

Las personas jurídicas deben cumplir con los requisitos establecidos en el presente artículo. La reglamentación debe establecer cuáles son los integrantes del órgano de administración que deben cumplir estos requisitos, así como la forma en que se debe actualizar la documentación correspondiente. Los/las administradores/as voluntarios/as gratuitos/as deben presentar:

  1. Original y copia del Documento Nacional de Identidad.
  2. Copia certificada del acta de asamblea, la cual debe contener los datos del consorcio, cantidad de unidades funcionales del mismo y designación ad honorem como administrador. Asimismo, descripción de la unidad funcional de la cual es propietario con su número de matrícula del Registro de la Propiedad Inmueble o, en su defecto, simple declaración jurada de la totalidad de los copropietarios.
  3. Número de C. /C.

(Conforme texto Art. 1º de la Ley Nº 5. 983, BOCBA N° 5415 del 17/07/2018) Artículo 5°. – Impedimentos: No pueden inscribirse en el Registro o mantener la condición de activo:

  1. Los inhabilitados para ejercer el comercio.
  2. Los fallidos y concursados hasta su rehabilitación definitiva.
  3. Los sancionados con pena de exclusión, antes de pasados cinco (5) años desde que la medida haya quedado firme.
  4. Los inhabilitados por condena penal por delitos dolosos relacionados con la administración de intereses, bienes o fondos ajenos, mientras dure la inhabilitación. (Incorporado por el Art. 4º de la Ley Nº 3. 254, BOCBA Nº 3315 del 04/12/2009)
  5. Los inscriptos en el Registro de Deudores/as Alimentarios/as Morosos/as. (Incorporado por el Art. 2º de la Ley Nº 5. 983, BOCBA N° 5415 del 17/07/2018)

Artículo 6º. – Certificado de Acreditación: El administrador sólo puede acreditar ante los consorcios su condición de inscripto en el Registro, mediante un certificado emitido a su pedido, cuya validez es de treinta (30) días. En dicha certificación deben constar la totalidad de los datos requeridos al peticionante en el Artículo 4º de la presente Ley, así como las sanciones que se le hubieran impuesto en los dos (2) últimos años.

(Conforme texto Art. 2º de la Ley Nº 3. 254, BOCBA Nº 3315 del 04/12/2009) Artículo 4°. El/la administrador/a debe presentar ante el consorcio el certificado de acreditación enla asamblea ordinaria o extraordinaria que se realice a fin de considerar su designación.

(Conforme texto Art. 5º de la Ley Nº 3. 254, BOCBA Nº 3315 del 04/12/2009) Artículo 7°. – Publicidad del Registro: El Registro es de acceso público, gratuito, y debe estar disponible para su consulta en la página web del Gobierno de la Ciudad, pudiendo cualquier interesado informarse respecto de la totalidad de los requisitos e informes exigidos en el artículo 4° de la presente, así como también de las sanciones que se hubieren impuesto en los últimos dos (2) años.

Asimismo, la reglamentación establece las formas y condiciones en que se efectúan las consultas. (Conforme texto Art. 3º de la Ley Nº 5. 983, BOCBA N° 5415 del 17/07/2018) CAPITULO II (II) OBLIGACIONES DEL ADMINISTRADOR Artículo 8º.

– Presentación de constancia de inscripción: El/la administrador/a debe presentar anualmente una constancia del certificado de inscripción en el Registro actualizado en la asamblea ordinaria. En dicha oportunidad hará entrega de una copia de la presente ley al consorcio de propietarios presentes. En el ejercicio de sus funciones deben:

  1. Ejecutar las decisiones adoptadas por la Asamblea de Propietarios conforme lo previsto por las normas vigentes.
  2. Atender a la conservación de las partes comunes y realizar las diligencias pertinentes para el cumplimiento de la normativa vigente resguardando el mantenimiento edilicio e infraestructura, instalaciones, sistema de protección contra incendio, higiene y seguridad y control de plagas. Asimismo, proveer el cuidado del agua potable conforme al ordenamiento vigente. (Conforme texto Art. 4º de la Ley Nº 5. 983, BOCBA N° 5415 del 17/07/2018)
  3. Asegurar al edificio contra incendio y accidentes, al personal dependiente del Consorcio y terceros.
  4. Llevar en debida forma, los libros del Consorcio conforme las normas vigentes.
  5. Llevar actualizado un libro de Registro de Firmas de los Copropietarios, el que es exhibido al comienzo de cada Asamblea a fin que los copropietarios presentes puedan verificar la autenticidad de los poderes que se presenten.
  6. Conservar la documentación del consorcio y garantizar el libre acceso de los consorcistas a la misma.
  7. Denunciar ante el Gobierno de la Ciudad, toda situación antirreglamentaria y las obras ejecutadas en el edificio que administra sin el respectivo permiso de obra o sin aviso de obra, según corresponda conforme las normas vigentes.
  8. Depositar los fondos del consorcio en una cuenta bancaria a nombre del Consorcio de Propietarios. Para los consorcios que soliciten la apertura de la cuenta en el Banco Ciudad de Buenos Aires, éste garantiza como opción la gratuidad de dicha cuenta, la cual incluye el trámite de alta, mantenimiento mensual, emisión de chequeras, transferencias bancarias y/o cualquier otro cargo que corresponda a la ciudad. 983, BOCBA N° 5415 del 17/07/2018)
  9. La gestión del Administrador de Consorcios de Propiedad Horizontal debe, siempre que la Asamblea Ordinaria o Extraordinaria lo disponga, ser auditada contablemente y acompañada de un informe de control de gestión realizado por Profesionales de Ciencias Económicas. De igual forma, la Asamblea Ordinaria o Extraordinaria puede disponer la realización de una auditoria legal a cargo de un Profesional del Derecho. También pueden hacerlo las Asociaciones de Consumidores, debidamente inscriptas en el Registro de Asociaciones de Consumidores de la Ciudad de Buenos Aires, con idénticos requisitos profesionales, en forma gratuita.

    De igual forma procederá en cualquier asamblea donde se considere su designación o continuidad. Artículo 9º. – Obligaciones del Administrador. (Conforme texto Art. 4º de la Ley Nº 5. Para lo dispuesto en los párrafos anteriores se deberá observar que los profesionales posean matrícula habilitante en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y su firma estar legalizada de acuerdo con la normativa correspondiente.

    (Conforme texto Art. 4º de la Ley Nº 5. 983, BOCBA N° 5415 del 17/07/2018)

  10. Convocar a las Asambleas Ordinarias o Extraordinarias conforme a los reglamentos de copropiedad, bajo pena de nulidad, especificando lugar, día, temario y horario de comienzo y finalización. En la misma se adjuntará copia del acta de la última asamblea realizada.
  11. En caso de renuncia, cese o remoción, el Administrador debe poner a disposición del consorcio dentro de los quince (15) días hábiles, los libros y toda documentación relativa a su administración y al consorcio, incluyendo la acreditación del pago de los aportes y contribuciones del encargado y/o dependiente, en caso de que los hubiere, no pudiendo ejercer la retención de los mismos. La reglamentación determina la forma y los plazos en que debe hacer entrega de las claves correspondientes para poder acceder a la plataforma web de la Aplicación Oficial para uso del consorcio. (Conforme texto Art. 4º de la Ley Nº 5. 983, BOCBA N° 5415 del 17/07/2018)
  12. Los recibos de pagos de expensas deben ser numerados y contener los siguientes datos: a). – Denominación y domicilio del consorcio. b). – Piso y departamento. c). – Nombre y apellido del/a propietario/a. d). – Mes que se abona, período o concepto. e). – Vencimiento, con su interés respectivo. f). – Datos del/a administrador/a, firma y aclaración, CUIT y número de inscripción en el Registro.
  13. En caso de juicios con sentencia favorable al Consorcio de Propietarios, el administrador debe depositar en la cuenta bancaria del Consorcio los montos totales percibidos dentro de los dos (2) días hábiles desde su recepción.
  14. Dar de alta al consorcio que administra en la plataforma web de la Aplicación Oficial y mantener actualizada la misma, con las especificaciones establecidas en el Capítulo VI de la Ley. (Incorporado por el Art. 5º de la Ley Nº 5. 983, BOCBA N° 5415 del 17/07/2018)
  15. Comunicar a los propietarios e inquilinos del consorcio que administra el alta del mismo en la plataforma web de la Aplicación Oficial. (Incorporado por el Art. 5º de la Ley Nº 5. 983, BOCBA N° 5415 del 17/07/2018)
  16. Notificar a todos los propietarios de modo inmediato, y en ningún caso después de las cuarenta y ocho horas de recibir la comunicación respectiva, la existencia de reclamos, sanciones administrativas y presentaciones judiciales que afecten al consorcio. (Incorporado por el Art. 5º de la Ley Nº 5. 983, BOCBA N° 5415 del 17/07/2018)
  17. Responder con su patrimonio por toda erogación que provenga del ejercicio indebido de su administración. (Incorporado por el Art. 5º de la Ley Nº 5. 983, BOCBA N° 5415 del 17/07/2018)
  18. Al momento de su designación, el administrador debe informar al consorcio en forma cierta y veraz, haciendo constar en acta detalladamente, todos aquellos servicios y trámites que realice por cuenta propia y formen parte de sus honorarios, así como también aquellos cuya realización sea encargada a otros prestadores y/o gestorías y que excedan la remuneración pactada por su actividad. (Incorporado por el Art. 5º de la Ley Nº 5. 983, BOCBA N° 5415 del 17/07/2018)
  19. Someter a consideración de la Asamblea de Propietarios, dejando asentado en el acta correspondiente, la posibilidad de establecer como medio de notificación fehaciente la comunicación realizada a través de la plataforma web de la Aplicación Oficial, que es válida para todos aquellos que la hubiesen aceptado. (Incorporado por el Art. 5º de la Ley Nº 5. 983, BOCBA N° 5415 del 17/07/2018)
  20. Brindar al consorcista (propietario o inquilino) condiciones de atención y trato digno, evitando actitudes vejatorias, vergonzantes o intimidatorias. Debe abstenerse de ejercer su cargo en un sentido abusivo, en ejercicio anormal o innecesario de sus facultades inherentes con presunta intención de perjudicarlo. El Administrador debe garantizar a cada uno de los propietarios y/o inquilinos autorizados que hayan requerido la posibilidad de ser notificados fehacientemente por otro medio, que puedan recibirla por la vía acordada. 983, BOCBA N° 5415 del 17/07/2018)

Artículo 10. – De las liquidaciones de expensas: Las liquidaciones de expensas contendrán:

  1. Datos del administrador (nombre, domicilio, teléfono, C. o C. , Nº de inscripción en el Registro).
  2. Datos del consorcio, con el Nº de C. y Clave de Identificación en el SindicatoÚnico de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal.
  3. Detalle de los ingresos y egresos del mes anterior y el activo o pasivo total.
  4. Nombre y cargo del personal del consorcio, indicando categoría del edificio, Nº de C. , sueldo básico, horas extras detalladas, período al que corresponde el pago, detalles de descuentos y aportes por cargas sociales a cargo del consorcio.
  5. Detalle de los pagos por suministros, servicios y abonos a contratistas, indicando nombre de la empresa, dirección, Nº de C. T o C. , Nº de matrícula, trabajo realizado, elementos provistos, importe total y en su caso, cantidad de cuotas y número de cuota que se abona.
  6. Detalle de pagos por seguros, indicando nombre de la compañía, número de póliza, tipo de seguro, elementos asegurados, fechas de vencimiento de la póliza y número de la cuota que se abona.
  7. El recibo del administrador por el cobro de sus honorarios, detallando Nº de C. , número de inscripción en el Registro de Administradores, consignando su situación fiscal, importe total y período al que corresponde.
  8. En caso que existieran juicios por cobro de expensas o por otras causas en los que el Consorcio sea parte, se indicará en la liquidación mensual todos los datos del mismo (número de juzgado interviniente y expediente, carátula, objeto y estado) y capital reclamado.
  9. Incluir el resumen de movimientos de la cuenta bancaria del Consorcio correspondiente al mes anterior.
  10. Indicar en forma separada y diferenciada los importes que correspondan a expensas ordinarias y extraordinarias. (Incorporado por el Art. 6º de la Ley Nº 5. 983, BOCBA N° 5415 del 17/07/2018)
  11. Incluir un texto claro y visible en el que se indique un sitio en la plataforma web oficial y un teléfono de contacto para quejas o reclamos. (Incorporado por el Art. 6º de la Ley Nº 5. 983, BOCBA N° 5415 del 17/07/2018)

Artículo 11. – Requisitos para contratar: Los administradores de consorcios no pueden contratar ni someter a la consideración del consorcio los presupuestos de provisión de bienes, servicios o realización de obras que no reúnan los siguientes requisitos:

  1. Título y/o matrícula del prestador o contratista, cuando la legislación vigente así lo disponga.
  2. Nombre, domicilio, datos identificatorios y fotocopia de la inscripción en AFIP y ANSES del prestador del servicio o contratista.
  3. Descripción detallada de precios, de los materiales y de la mano de obra, por separado.
  4. El plazo en el que se realizará la obra o se prestará el servicio.
  5. Si se otorga o no garantía y en su caso, el alcance y duración de esta.
  6. El plazo para la aceptación del presupuesto manteniendo el precio.
  7. Seguros de riesgos del trabajo del personal a cargo del prestador o contratista, en los casos que así lo exija la legislación vigente y de responsabilidad civil.

Cuando se contrate a trabajadores autónomos, las pólizas deben estar endosadas a favor del consorcio. Los administradores deben exigir original de los comprobantes correspondientes, y guardar en archivo copia de los mismos por el plazo mínimo de dos (2) años, salvo que la Asamblea disponga uno mayor. En aquellos casos en que la necesidad de la reparación sea de urgencia o para evitar daños mayores el/la administrador/a podrá exceptuarse del cumplimiento de los requisitos previos en este artículo limitando la intervención a lo indispensable y sometiendo el resto a lo prescripto. – Declaración jurada: Los/as administradores/as inscriptos/as en el Registro creado por esta ley, deben presentar anualmente un informe con el siguiente contenido, el que tendrá carácter de declaración jurada:

  1. Listado actualizado de los consorcios que administra, consignando si lo hace a título gratuito u oneroso.
  2. Copia de las actas de asamblea relativas a rendiciones de cuentas.
  3. Detalle de los pagos de los aportes y contribuciones previsionales, de seguridad social, y cualquier otro aporte de carácter obligatorio, seguro de riesgo de trabajo y cuota sindical si correspondiese, relativos a los trabajadores de edificios dependientes de cada uno de los consorcios que administra.
  4. Detalle de los pagos efectuados en concepto de mantenimientos e inspecciones legalmente obligatorios.
  5. Declaración jurada patrimonial ante el consorcio y aprobada por este, destinado a garantizar sus responsabilidades como administrador. Esta declaración podrá sustituirse por la constancia de la constitución a favor del consorcio de propietarios, a cargo del administrador, de un seguro de responsabilidad profesional emitido por una compañía de seguros.

Se exceptúa de las obligaciones impuestas en este artículo a los/as administradores/as voluntarios/as gratuitos/as. (II) (Capítulo II conforme texto Art. 7º de la Ley Nº 3. 254, BOCBA Nº 3315 del 04/12/2009) CAPÍTULO III (III) DEL MANDATO DE ADMINISTRACIÓN Artículo 13. – Duración: El administrador designado en el reglamento de propiedad horizontal cesa en portunidad de la primera asamblea si no es ratificado por ella.

g). – Lugar y formas de pago. (Incorporado por el Art. 5º de la Ley Nº 5. Artículo 12. La primera asamblea debe realizarse dentro de los noventa (90) días de cumplidos los dos (2) años de otorgamiento de reglamento o del momento en que se encuentren ocupadas el cincuenta por ciento de las unidades funcionales, lo que ocurra primero.

El administrador tiene un plazo de un año para el ejercicio de su función. Es designado, su mandato puede ser renovado, y removido antes de su vencimiento, por asamblea ordinaria o extraordinaria con la mayoría absoluta establecida en el artículo 2060 del Código Civil y Comercial de la Nación.

(Conforme texto Art. 1º de la Ley Nº 5. 932, BOCBA N° 5286 del 03/01/2018) Articulo 14. – De los honorarios: los honorarios del administrador son acordados entre el administrador y la asamblea de propietarios, sin ninguna otra entidad o cámara que los regule y solo pueden ser modificados con la aprobación de la asamblea ordinaria, o en su caso la extraordinaria convocada al efecto.

Estas decisiones deben figurar indefectiblemente en el acta respectiva. (Conforme texto Art. 7º de la Ley Nº 5. 983, BOCBA N° 5415 del 17/07/2018) (III) (Capítulo III conforme texto Art. 8º de la Ley Nº 3. 254, BOCBA Nº 3315 del 04/12/2009) CAPÍTULO IV (IV) RÉGIMEN DE INFRACCIONES Y DE SANCIONES Artículo 15. – Infracciones: Son infracciones a la presente Ley:

  1. El ejercicio de la actividad de administración de consorcios de propiedad horizontal sin estar inscripto en el Registro creado por la presente Ley. Para el caso de los administradores a titulo voluntario/gratuito esta es la única infracción.
  2. La contratación de provisión de bienes y/o servicios, o la realización de obras con prestadores que no cumplan con los recaudos previstos en el artículo 11.
  3. El falseamiento de los datos a que se refiere el artículo 4°.
  4. El incumplimiento de las obligaciones impuestas por los artículos 9° y 10, cuando obedezcan a razones atribuibles al administrador.
  5. El incumplimiento de la obligación impuesta por el art. 6° in fine.
  6. El incumplimiento de la obligación impuesta por el Artículo 12 (Incorporado por el Art. 1° de la Ley 3291, BOCBA N° 3336 del 08/01/2010).
  7. El incumplimiento de los acuerdos conciliatorios celebrados ante la Autoridad de Aplicación.
  8. La incomparecencia injustificada del denunciado, de conformidad con lo establecido en el inciso d) del artículo 9° de la Ley 757 (Texto Consolidado por Ley 5666), sobre Procedimiento para la Defensa de Consumidores y Usuarios.
  9. Inclusión en la liquidación de expensas de todo servicio y/o trámite que no haya sido previsto por el administrador al momento de su designación, conforme lo dispuesto en el artículo 9° inciso r) de la presente Ley.
  10. El incumpliendo de la obligación impuesta por el artículo 29.

(Conforme texto Art. 8º de la Ley Nº 5. 983, BOCBA N° 5415 del 17/07/2018) Artículo 16. – Sanciones: Las infracciones a la presente Ley se sancionan con:

  1. Apercibimiento.
  2. Multa cuyo monto puede fijarse entre trescientas (300) unidades fijas y veinte mil (20. 000) unidades fijas conforme lo determine anualmente la Ley Tarifaria.
  3. Suspensión de hasta nueve (9) meses del Registro.
  4. Exclusión del Registro.

Se puede acumular la sanción prevista en el inciso b) con las sanciones fijadas en los incisos c) y d). En la aplicación de las sanciones se debe tener en cuenta como agravantes, el perjuicio patrimonial causado a los administrados y, en su caso, la reincidencia. Se considera reincidente al sancionado que incurra en otra infracción de la presente ley dentro del período de dos (2) años subsiguientes a que la sanción quede firme.

(Conforme texto Art. 9º de la Ley Nº 5. 983, BOCBA N° 5415 del 17/07/2018) (IV) (Capítulo IV incorporado por el Art. 9º de la Ley Nº 3. 254, BOCBA Nº 3315 del 04/12/2009) CAPITULO V (V) PROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVO Artículo 17.

– Denuncia. La Autoridad de Aplicación recepciona las denuncias de particulares afectados por alguna de las infracciones de la presente Ley y puede actuar de oficio cuando tome conocimiento de las mismas. Así mismo, puede realizar inspecciones a las oficinas de los administradores para verificar el cumplimiento de la normativa vigente.

Las asociaciones de consumidores, debidamente inscriptas en el Registro de Asociaciones de Consumidores de la Ciudad de Buenos Aires, se encuentran facultadas a presentar denuncias. En tal caso, pueden acreditar la representación conferida por el/los particular/es afectado/s mediante simple acta poder certificada por la Autoridad de Aplicación.

La misma debe contener, como mínimo, la identidad, domicilio del/los particular/es afectado/s, la designación, identidad, domicilio y firma de la asociación de consumidores. También pueden hacerlo por medio del instrumento público correspondiente o con carta poder, con firma del otorgante certificada por autoridad policial, judicial o por escribano público.

(Conforme texto Art. 10 de la Ley Nº 5. 983, BOCBA N° 5415 del 17/07/2018) Artículo 17 bis. – Instancia conciliatoria. Recibida la denuncia, si resulta procedente de acuerdo con las circunstancias del caso, la Autoridad de Aplicación puede promover la instancia conciliatoria conforme lo establecido en el artículo 9° de Ley 757, sobre procedimiento para la Defensa de los Consumidores y Usuarios.

(Incorporado por el Art. 11 de la Ley Nº 5. 983, BOCBA N° 5415 del 17/07/2018) Artículo 18. – Instrucción de sumario. Recibida la denuncia o finalizada la etapa conciliatoria, en caso de que se haya promovido, sin haber arribado a una amigable composición, y si la autoridad de aplicación encuentra mérito suficiente en la misma, ordena la instrucción del correspondiente sumario e imputa al denunciado. La imputación debe contener inexcusablemente:

  1. Una relación circunstanciada y sucinta de los hechos en que se basa.
  2. La cita precisa de la norma presuntamente infringida.
  3. El plazo para formular el descargo correspondiente y proponer prueba.

(Conforme texto Art. 12 de la Ley Nº 5. 983, BOCBA N° 5415 del 17/07/2018) Artículo 19. – Prueba. En cada uno de los supuestos se da traslado al infractor mediante cédula por diez (10) días para que formule el descargo correspondiente y ofrezca la prueba de la que pretenda valerse. Notificado o vencido el plazo dado para ello, el instructor procede a recibir la causa a prueba, determinando aquella que resulta admisible, con los siguientes requisitos:

  • La prueba es admitida sólo en el caso de existir hechos controvertidos y siempre que no resulten manifiestamente inconducentes.
  • Contra la resolución que deniega medidas de prueba solo procede el recurso de reconsideración.
  • La prueba debe producirse dentro del término de diez (10) días hábiles, prorrogables cuando exista causa justificada, teniéndose por desistidas aquellas no producidas dentro de dicho plazo por causa imputable al sumariado.
  • Es responsabilidad de la parte solicitante, la confección, suscripción y diligenciamiento de los oficios, así como los gastos, costos y costas que demande para el cumplimiento de la prueba informativa que solicite, así como la citación y comparecencia de los testigos que se ofrezca, todo bajo apercibimiento de tenerlo por desistido.

Artículo 20. – Resolución: Concluidas las diligencias sumariales, previo informe final del instructor, la autoridad de aplicación dicta resolución definitiva dentro de los veinte (20) días hábiles. La misma debe ser publicada en el Boletín Oficial de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

Para el caso de aplicarse sanciones, las mismas deben constar en el Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal hasta dos (2) años después de haber sido impuestas. (Conforme texto Art.

13 de la Ley Nº 5. 983, BOCBA N° 5415 del 17/07/2018) Artículo 21. – En todo aquello no previsto en las disposiciones que anteceden, serán de aplicación en forma supletoria las previsiones contenidas en la Ley 757 sobre procedimiento para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y lo dispuesto por el Decreto 1.

510/1997, de Procedimiento Administrativo de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires Artículo 22. – Prescripción: Las acciones y sanciones emergentes de la presente ley prescriben en el término de tres (3) años contados a partir de la comisión de la infracción o la notificación de la sanción pertinente.

(V) (Capítulo V incorporado por el Art. 10 de la Ley Nº 3. 254, BOCBA Nº 3315 del 04/12/2009) CAPITULO VI (VI) APLICACIÓN DE LA PLATAFORMA WEB OFICIAL Artículo 23. – Plataforma web para uso del Consorcio: El Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires incorpora la Aplicación Oficial, para el uso obligatorio de toda persona humana o jurídica que administre un consorcio a título oneroso en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires para la gestión administrativa del Consorcio.

Dicha aplicación es optativa para los consorcistas, quienes pueden decidir sobre el uso y consulta de la misma. Dicha información está disponible para los consorcistas, quienes tienen la opción de usar este canal para su consulta y comunicación con el administrador en relación a sus reclamos.

Artículo 24. – Usuarios: La aplicación es de acceso exclusivo para los propietarios y administradores. Los inquilinos deben requerir una autorización previa por parte del propietario para la generación y alta de su usuario. Artículo 25. – Gratuidad de la plataforma: La utilización de la Aplicación Oficial no tiene costos para los usuarios del sistema.

Artículo 26. – Confidencialidad de los datos: La Aplicación debe asegurar la Privacidad y Protección de Datos Personales, y de cualquier otra información que pueda resultar sensible en cumplimiento de lo estipulado en la Ley 1845 (texto consolidado por Ley 5666), la Ley Nacional N° 23.

326. y demás normativa vigente aplicable. El Consorcio puede contar en la aplicación con la opción de servidores privados para un guardado único de la documentación aportada por medio electrónico referida a las expensas. En ese caso es con clave de acceso en al menos dos copropietarios.

El Gobierno debe desarrollar la integración de ese acceso de empresas proveedoras de servicios a través de la aplicación. Sin el consentimiento del Consorcio no pueden requerirse actas de asamblea al Administrador para esta aplicación, con la excepción de la de su designación, renovación o rendición de cuentas, y aquellas otras que expresamente exija esta Ley.

Artículo 27- Alta de la plataforma: Solo pueden darse de alta en la plataforma oficial los administradores inscriptos en el Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal. Artículo 28. – Capacitación: En relación a la prestación del Servicio de la plataforma oficial, los administradores y los empleados que éstos designen, deben realizar un curso gratuito, presencial o virtual, con el fin de conocer el alcance de la herramienta.

  • El curso es obligatorio y condición necesaria para dar el alta a los consorcios en la plataforma;
  • Artículo 29;
  • – Denuncia: Los propietarios de unidades funcionales pueden denunciar ante el Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal a los administradores que no pongan a disposición los datos de la plataforma oficial a fin de darse de alta como usuario, dentro de los diez (10) días de efectuada la comunicación fehaciente del propietario al Administrador;

Artículo 30. – Reemplazo del usuario administrador: En el caso de renuncia, cese o remoción del administrador, la plataforma queda disponible para el nuevo administrador con toda la información histórica del consorcio. Artículo 31. – Propuesta de decisión: La plataforma dentro de sus funcionalidades debe incluir la opción de notificar a los propietarios ausentes las “propuestas de decisiones” adoptadas en asamblea, en los términos del artículo 2060 del Código Civil y Comercial de la Nación, así como la posibilidad de manifestar su voluntad para el rechazo de dicha propuesta.

En los supuestos previstos en los artículos 2056 inciso m), 2057 y 2058 inciso c) la comunicación a través de la plataforma es meramente informativa no teniendo el carácter de notificación fehaciente. La plataforma debe contar con la certificación de emisor y comunicación al receptor sin alteraciones con el correspondiente acuse de recibo.

(VI) (Capítulo VI incorporado por el Art. 14 de la Ley Nº 5. 983, BOCBA N° 5415 del 17/07/2018) Artículo 32. – Convenios: A los fines del objeto de la presente, la Autoridad de Aplicación puede suscribir convenios con empresas prestadoras de sistemas de servicios de liquidación de expensas para consorcios, a efectos de su integración con el sistema establecido en la presente ley, asegurando la interoperabilidad para la carga automatizada.

(Incorporado por el Art. 15 de la Ley Nº 5. 983, BOCBA N° 5415 del 17/07/2018) CLÁUSULAS TRANSITORIAS: Primera: Los actuales administradores de consorcios deben inscribirse en el Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal dentro de los noventa (90) días corridos, contados a partir de la reglamentación de la presente Ley.

– Segunda: Los administradores deben acreditar su calidad de inscriptos en el Registro creado por la presente ley, en la totalidad de los consorcios donde presten servicios, al comienzo de la primera asamblea ordinaria o extraordinaria que se realice en cada uno de ellos, a partir de la puesta en funcionamiento del Registro Asimismo, en tal oportunidad, deben entregar a los consorcistas una copia de la presente ley.

  1. Tercera: El Poder Ejecutivo debe reglamentar la presente ley dentro de los noventa (90) días, a partir de la publicación de la misma en el Boletín Oficial;
  2. – Artículo 33;
  3. – Comuníquese, etc;
  4. RICARDO BUSACCA JUAN MANUEL ALEMANY LEY N 941 Sanción: 03/12/2002 Promulgación: Decreto Nº 1;

740 del 27/12/2002 Publicación: BOCBA N 1601 del 03/01/2003 Reglamentación: Decreto Nº 706/003 del 05/06/2003 (Reemplazado por el Decreto Nº 551/010 del 13/07/2010, BOCBA Nº 3464 del 20/07/2010) Publicación: BOCBA 1710 del 11/06/2003 Nota: Las normas incorporadas en el “CAPITULO VI APLICACIÓN DE LA PLATAFORMA WEB OFICIAL” entran en vigencia una vez vencido el plazo establecido en su reglamentación, conforme Clausula Transitoria Única de la Ley Nº 5.

¿Cómo se echa a un administrador de consorcio?

¿Cómo remover al Administrador del Consorcio? – ¿Cuáles son las Causas que ameritan la remoción? Las causales más comunes son los incumplimientos que imponga el Reglamento de Copropiedad o las disposiciones legales, como por ejemplo: * No contratación de seguros obligatorios, * No rubricar libros, * Omisión del pago de aportes previsionales, * Falta de rendición de cuentas, * No ejecutar las deudas de los propietarios morosos, * No cumplir con las decisiones de la Asamblea, entre otros.

  1. En muchas ocasiones basta con probar que existió un desempeño irregular en los últimos años, tal como las irregularidades en la liquidación y rendición de cuentas;
  2. En caso que el Reglamento no contemple o prevea causales de remoción, la misma podrá solicitarse de existir causa justificada de remoción por haber contravenido o excedido sus funciones y poderes por mal desempeño, falta de rendición de cuentas, negligencia en el cumplimiento de sus obligaciones, etc;

Aún cuando no se cuente con la mayoría que fije el reglamento, cualquier propietario –o el número de propietarios que el reglamento indique– puede obtener la remoción judicial del Administrador mediando causa justa. ¿Cuándo puede solicitarse la remoción? La solicitud de remoción puede ser efectuada: * en la Asamblea Anual Ordinaria de Propietarios que obligatoriamente se reúne una vez al año para aprobar las cuentas de la gestión del Administrador, o bien * en una Asamblea Extraordinaria convocada a tal efecto.

  1. Se entiende que el tema debe constar en el Orden del Día; de lo contrario no podrá tratarse;
  2. ¿Qué mayoría se necesita? La mayoría necesaria para poder remover al Administrador, DEBE estar establecida en el Reglamento de Copropiedad y Administración (algunos reglamentos establecen el 50% + 1 de la masa propietaria, otros los dos tercios y algunos la simple mayoría presente en asamblea);

En caso que no conste, se rige por lo dispuesto en el Código Civil. ¿Qué derechos tiene el Administrador removido contra el acto que determina su remoción? Algunos autores entienden que el Administrador removido, en ciertos casos, tiene derecho a percibir indemnización o a impugnar el acto que determina su remoción.

Si el Administrador del consorcio ha sido removido, no puede accionar o solicitar medidas precautorias a nombre del consorcio, por cuanto carece de legitimación para obrar, a pesar que el acto que lo declaró cesante se encuentre cuestionado, en tanto no haya sido declarado inválido por resolución firme.

¿Y si no se llegó al Quórum o no se incluyó el punto de remoción en el orden del día? Si bien tanto la falta de quórum o de las mayorías señaladas, como el no haber incluido el punto de la remoción en el orden del día, la incorrecta citación, el inadecuado cómputo de los votos, etc.

  • son causas de nulidad en sí mismas, lo cierto es que únicamente pueden ser observados por los consorcistas;
  • Esto se debe que las decisiones Asamblearias sólo son susceptibles de ser impugnadas por propietarios, y debido a que el Administrador no lo es, –aunque haya sido removido por una Asamblea que a su parecer no contara con requisitos suficientes– NO está legitimado para cuestionarla;

El mandato y su situación de órgano por decisión Asamblearia son esencialmente revocables y la formación de la voluntad consorcial –que debe acatar– es ajena a su incumbencia. Si los propietarios no piden la nulidad y eligen a otro Administrador al que pagan las expensas, están confirmando el acto de remoción; si no lo confirman, la actitud que tomen es una cuestión interna que eventualmente lo puede beneficiar.

En tal sentido, el Administrador es un tercero en cuanto a la decisión Asamblearia. Al Administrador sólo se le notifica la resolución tomada, respecto de cuya formación es un extraño. Aun cuando subjetivamente se pueda considerar perjudicado, nada puede hacer, pues desde el origen estaba expuesto a ello.

Su actitud renuente a aceptar la decisión tomada por los copropietarios muchas veces obliga a incurrir en gastos para realizar otra Asamblea, notificaciones y honorarios profesionales, lo cual lo hace susceptible de responsabilidades. ¿Puede solicitar Indemnización por la remoción? En materia de propiedad horizontal, la Asamblea puede resolver la revocación del mandato del Administrador del consorcio pero debe indemnizárselo si procede, particularmente si tiene un plazo pendiente de gestión no vencido; no así si el plazo ha expirado. La cuestión es distinta cuando la remoción es con causa y se hacen al Administrador cargos que son falsos o temerarios, que lo injurian, que afectan su honorabilidad o ponen en tela de juicio su reputación, etcétera. En estos supuestos, cabe la responsabilidad, especialmente por el daño moral que se hubiera configurado con la causal indebidamente imputada.

En consecuencia, salvo sólidas pruebas que pretendan dar lugar a responsabilidades civiles y penales del propio Administrador, conviene al consorcio remover a su órgano sin expresión de causa, lo cual, por otra parte, es más sencillo y deja menos resquemores no sólo en relación al Administrador sino también entre propietarios que eventualmente estén divididos sobre el punto.

Y, dada la opinión reseñada, al consorcio no le convendrá fijar límite de tiempo al mandato del representante, no teniendo entonces otra opción que removerlo sin causa cuando así lo entienda apropiado. ¿Puede una minoría solicitar la remoción? Sí. Una minoría puede lograr la remoción del Administrador, -y los tribunales la han avalado-, cuando la tirantez y falta de confianza entre ella y el Administrador sea tal que convenga a los intereses del consorcio un pronunciamiento semejante.

  • Aunque no queden probadas las más graves acusaciones contra el Administrador, resulta misión de los jueces lograr que cese ese estado de tensión en el ánimo de los consorcistas que han promovido el juicio, para lo cual no cabe otra solución que remover al Administrador de sus funciones como forma de hacer desaparecer las desinteligencias existentes, con el lógico restablecimiento de la tranquilidad y el orden en el inmueble común;

¿Se puede solicitar la remoción en forma individual? Debido a que el Administrador NO es representante de los propietarios sino del consorcio, NO pueden éstos -individualmente- revocar el nombramiento. De modo que, si ha sido designado por la Asamblea en un acto colegiado que expresa la voluntad del conjunto como consorcio, debe también ser removido por resolución de este órgano, salvo justa causa y siempre que el reglamento no condicione este ejercicio a que lo pida una cantidad de propietarios.

Expirado el periodo por el cual fue designado: ¿su gestión finaliza automáticamente? No. El cese de su mandato NO se produce por el mero vencimiento del término por el cual fue designado. ¿Resultan lo mismo Renuncia o Remoción desde el punto de vista legal? No.

La renuncia no requiere mayores formalidades excepto su expresión por escrito, en tanto que la remoción debe ajustarse a las formalidades que emanan del Reglamento de Copropiedad y Administración del Consorcio. ¿Pueden los Copropietarios llamar a Asamblea para tratar la remoción? Los Copropietarios siempre están libres de reunirse para tratar temas en común, pero de manera «informal».

Sin embargo y cumpliendo con todas las formalidades que la Ley y el Reglamento establezcan, pueden «Autoconvocarse» para llamar a Asamblea si es que el Administrador en funciones se niega a hacerlo o a incluir como punto del orden del día su remoción.

¿Pueden participar y votar por la remoción inquilinos o meros ocupantes del inmueble? Sí, siempre y cuando posean alguna Autorización escrita o Carta Poder del propietario del inmueble, donde se detalle claramente el límite de su autorización, y siempre que esta opción no se prohíba en el Reglamento.

¿Qué pasa si el Administrador se niega a llamar a Asamblea para tratar su remoción? En esos casos se suele enviar una carta al Administrador (lo importante es el acuse de recibo) firmada por, al menos, un 5% de los propietarios, para solicitarle se sirva convocar a Asamblea Extraordinaria con 5 días de anticipación para tratar su remoción (salvo que el reglamento establezca otros tiempos o condiciones).

Llegado el día de la Asamblea y en caso que el Administrador no se presentara, simplemente se dejara constancia en el acta. La Asamblea será válida por estar legalmente constituida. Para votar la aprobación de la remoción se necesitara el 50% + 1 (mayoría absoluta) de los integrantes del consorcio (no de los presentes en Asamblea), si es que el Reglamento no dispone otros porcentuales.

  1. En ese mismo acto se podrá designar a un nuevo Administrador, previamente acordado con los Copropietarios y el Consejo;
  2. No resulta necesario la presencia del un Escribano para “dar fe”, pues bastara con las firmas de los copropietarios presentes;

La resolución de la Asamblea será informado al Administrador y si éste se rehúsa a «enterarse», se le notificara dicha resolución mediante Carta Documento. El Administrador no efectuó el pago de cargas sociales del edificio por varios años. ¿Se lo puede denunciar? Se puede realizar una acción judicial por administración fraudulenta (Arts.

  1. 172 / 173 del Código Penal), siempre y cuando la deuda no se hubiera manifestado explícitamente en las liquidaciones de las expensas mensuales o no se hubiera informado en la rendición anual de las Asambleas ordinarias;

De todos modos, la deuda debe ser cancelada por el consorcio a los organismos acreedores (AFIP y SUTERH). ¿Puede el Administrador tener «Poderes» de Copropietarios para poder votar en la Asamblea? El Administrador no puede tener poderes, y si los posee son nulos de nulidad absoluta.

  • Solo le corresponde a los Copropietarios extender un poder para votar en Asamblea a otro Titular o a quien considere que puede representarlo si es que no podrá estar presente en la misma;
  • Tampoco puede el Administrador poseer un poder aun siendo copropietario, pues seria incompatible con el ejercicio del mandato del cual se lo está cuestionando;

¿Debe el Administrador removido cumplir con las tareas de pago de sueldo y otras hasta tanto se designe nuevo Administrador? Desde el momento mismo en que han decidido removerlo, y a pesar de la indignación que pueda sentir, resulta una cuestión de ética profesional el cumplir con los últimos detalles de cierre de gestión para dejar sin inconvenientes la administración al nuevo mandatario.

  • Corresponde que el Administrador saliente haga una última convocatoria para nombrar un nuevo Administrador, con fecha retroactiva a la fecha de remoción;
  • Dicho plazo no debería ser superior a 15 días corridos, en caso que el Reglamento no estipule una fecha cierta;

Antes de esa Asamblea deberá entregar una Rendición Final de Cuentas de su gestión mas los libros contables y de actas, etc. junto con toda la documentación de ingresos y egresos. También deberá entregar los valores que tuvo en su poder y darse de baja como firmante de la cuenta corriente a nombre del consorcio, si es que la hubiese.

Se entiende que, desde el día en que se decidió desvincularlo hasta el día en que entrega la rendición final de cuentas, el Administrador saliente deberá continuar con las tareas obligatorias de su gestión, tal como el pago de sueldos, etc.

Para asesorarse o solicitar una consulta jurídica, no dude en contactarse con nosotros.

¿Cuál es la ley 941?

Normativa complementaria a la Ley 941 – Disposiciones –

  • DI-2010-3205-DGDYPC Cronograma para el reempadronamiento de todos los administradores onerosos y no onerosos.
  • DI-2011-3761-DGDYPC Establecese la baja de los administradores cuyo listado se adjunta a la presente como Anexo I.
  • DI-2011-4713-DGDYPC No podrán requerir la inscripción por ante el registro de administradores por idéntico plazo que el establecido en el artículo 2º de la misma cuando resulten integrantes responsables y/o representantes legales de una persona jurídica.
  • DI-2012-1698-DGDYPC Los Consorcios de Propiedad Horizontal deberán exhortar al personal dependiente de cada uno de los Consorcios, a que concurra anualmente a las capacitaciones que brinda SERACARH.
  • DI-2012-1809-DGDYPC Libro de Datos 2010-2011-2012 DGDyPC-GCBA.
  • DI-2012-2143 -DGDYPC Nueva Inscripción Administrador Dado De Baja.
  • DI-2013-777-DGDYPC Seguro de responsabilidad profesional Art. 12° inc. e) Ley 941.
  • DI-2013-470-DGDYPC Libro de Datos Periódico DGDYPC-GCBA.
  • DI-2016-3920-DGDYPC Declaración Jurada 2016.

¿Quién fiscaliza a los administradores?

¿Quién fiscaliza a los administradores? – La primera entidad que está a cargo de fiscalizar la labor de los administradores es el comité de administración, siendo el instrumento de fiscalización interno del que dispone la comunidad, ya que el administrador está obligado a rendir cuenta cada vez que se lo soliciten y se mantendrá en el cargo mientras mantenga su confianza. En efecto, el su artículo 23 la Ley de Copropiedad Inmobiliaria, se determina la obligación del administrador de rendir cuentas documentadas de su administración:

  • En las fechas fijadas por la comunidad o en la asamblea ordinaria anual.
  • Al entregar su cargo, al término de su gestión.
  • Cuando la asamblea de copropietarios lo solicite.
  • Cada vez que el comité de administración se lo pida.

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¿Que no puede hacer un administrador de propiedad horizontal?

¿Qué pasa si un administrador no quiere entregar el cargo?

Una de las funciones de la asamblea general de propietarios, o del consejo de administración, según sea el caso, es la de nombrar y remover libremente el administrador. Cuando esto sucede, una vez se efectúa el nombramiento e inscripción del nuevo administrador, cesan para el administrador saliente las obligaciones y funciones que el cargo impone, sin embargo, tal circunstancia no lo exonera de la responsabilidad que puedan generar las actuaciones adoptadas durante su gestión.

Descarga gratis: Plantilla modelo de acta de entrega y recepción de la administración de un Conjunto Residencial Recordemos que el administrador tiene por mandato legal funciones específicas consagradas en el artículo 51 de la ley 675 de 2001, estás incluyen la rendición de cuentas al nuevo administrador al momento de entregar su cargo.

Debe tenerse en cuenta que en caso de que el administrador se niegue a hacer entrega de la administración o retenga documentos o bienes de la copropiedad, se podrían iniciar acciones civiles y/o penales contra el administrador para el pago de los perjuicios que ocasione a la copropiedad, a los propietarios o a terceros.

Esto con base en el Inciso 2º Art. 50 Ley 675 de 2001, en el que señala que los administradores responderán por los perjuicios que, por dolo, culpa leve o grave, ocasionen a la persona jurídica, a los propietarios o a terceros.

Se presumirá la culpa leve del administrador en los casos de incumplimiento o extralimitación de sus funciones, violación de la ley o del reglamento de propiedad horizontal. Si vas a entregar tu cargo o recibir la administración de un conjunto descarga nuestro modelo de acta para que no se te quede nada por fuera..

¿Qué dice el artículo 39 de la ley 675?

39 Ley 675 de 2001. La Asamblea General se reunirá ordinariamente por lo menos una vez al año, en la fecha señalada en el reglamento de propiedad horizontal y, en silencio de este, dentro de los tres (3) meses siguientes al vencimiento de cada período presupuesta.

¿Cuántas horas debe trabajar un administrador de propiedad horizontal?

El administrador debe cumplir su deber según el contrato: por contrato laboral está obligado a laborar 8 horas diarias, 48 semanales con sus derechos respectivos.

¿Cómo demandar a la administración de un conjunto?

LA RESPUESTA – Debes interponer un derecho de petición por escrito a la administración, de ser infructuoso debes acudir ante un juez civil para iniciar un proceso de responsabilidad civil, previa conciliación, bajo el titulo de negligencia contra la administración por omitir sus deberes correspondientes como ente encargado dentro de la propiedad horizontal, es necesaria la asistencia de un apoderado en estos tramites, para más información te invitamos a tomar una asesoría con uno de nuestros abogados sin costo alguno.

¿Cómo intimar al consorcio?

Asesoramiento Jurídico a Consorcios, Propietarios e Inquilinos. COMO SE INTIMA AL ADMINISTRADOR? La única forma legal de intimar al Administrador es mediante una Carta Documento (CD) o un Confronte Notarial.

¿Qué pueden denunciar los consorcistas?

Qué podés denunciar de la administración del consorcio –

  • Falta de inscripción y matricula expedida por registro público de administradores C.
  • Falta de inscripción de matrícula expedida por el Registro Público de Administradores CABA

Incumplimiento de las obligaciones del administrador

  • No ejecuta las decisiones adoptadas por la Asamblea de Propietarios en los plazos de ejecución exigibles.
  • Falta de conservación de las partes comunes, no resguardando la seguridad del edificio de acuerdo a la normativa vigente.
  • Falta de contratación de los seguros obligatorios contra incendios y accidentes, al personal dependiente del consorcio y terceros.
  • No lleva en debida forma los Libros Obligatorios del consorcio de acuerdo a la norma vigente.
  • No lleva actualizado un libro de registro de firmas de los Copropietarios, no resulta exhibido al comienzo de la asamblea a fin que los Copropietarios presentes puedan verificar la autenticidad de los poderes que se presenten.
  • No conserva adecuadamente la documentación del consorcio y el libre acceso de los consorcistas a la misma.
  • Falta de denuncia ante la autoridad competente de toda situación antirreglamentaria y las obras ejecutadas en el edificio que administra sin el respectivo permiso de obra o sin aviso de obra.
  • No depositan los fondos del Consorcios en una cuenta bancaria destinada a tales fines.
  • Negativa del administrador de Consorcios de Propiedad Horizontal, de conformidad a la decisión de la asamblea ordinaria o extraordinaria que lo disponga, a ser auditado contablemente, con el acompañamiento de un informe de control de gestión realizados por profesionales de Ciencias Económicas. De igual forma negativa del administrador ante la decisión de la asamblea ordinaria o extraordinaria para la realización de una auditoria legal a cargo de un profesional del Derecho.
  • Negativa a convocar asambleas ordinarias o extraordinarias conformes a los reglamentos de Copropiedad.
  • Negativa del administrador en caso de renuncia cese o remoción de poner a disposición del consorcio dentro de quince días (15) los libros y documentación relativos a su administración y al consorcio.
  • Incumplimiento en el formulario de liquidación de expensas
  • Omisión de los requisitos para contratar la provisión de bienes, servicios o la realización de obras
  • Falta de presentación del certificado de acreditación de su condición de inscripto ante el RPA en la asamblea ordinaria o extraordinaria a fines de considerar su designación

¿Cómo se remueve un administrador?

Por un lado, la vía más sencilla, implica solicitarle la renuncia al administrador teniendo en cuenta la mayoría de los propietarios suficiente. Él convoca a la asamblea donde el tema a tratar sea su remoción y la manifiesta en el libro de actas, devuelve los libros y se retoma la gestión con el nuevo administrador.

¿Cómo se echa a un administrador?

¿Cómo remover al Administrador del Consorcio? – ¿Cuáles son las Causas que ameritan la remoción? Las causales más comunes son los incumplimientos que imponga el Reglamento de Copropiedad o las disposiciones legales, como por ejemplo: * No contratación de seguros obligatorios, * No rubricar libros, * Omisión del pago de aportes previsionales, * Falta de rendición de cuentas, * No ejecutar las deudas de los propietarios morosos, * No cumplir con las decisiones de la Asamblea, entre otros.

En muchas ocasiones basta con probar que existió un desempeño irregular en los últimos años, tal como las irregularidades en la liquidación y rendición de cuentas. En caso que el Reglamento no contemple o prevea causales de remoción, la misma podrá solicitarse de existir causa justificada de remoción por haber contravenido o excedido sus funciones y poderes por mal desempeño, falta de rendición de cuentas, negligencia en el cumplimiento de sus obligaciones, etc.

Aún cuando no se cuente con la mayoría que fije el reglamento, cualquier propietario –o el número de propietarios que el reglamento indique– puede obtener la remoción judicial del Administrador mediando causa justa. ¿Cuándo puede solicitarse la remoción? La solicitud de remoción puede ser efectuada: * en la Asamblea Anual Ordinaria de Propietarios que obligatoriamente se reúne una vez al año para aprobar las cuentas de la gestión del Administrador, o bien * en una Asamblea Extraordinaria convocada a tal efecto.

Se entiende que el tema debe constar en el Orden del Día; de lo contrario no podrá tratarse. ¿Qué mayoría se necesita? La mayoría necesaria para poder remover al Administrador, DEBE estar establecida en el Reglamento de Copropiedad y Administración (algunos reglamentos establecen el 50% + 1 de la masa propietaria, otros los dos tercios y algunos la simple mayoría presente en asamblea).

En caso que no conste, se rige por lo dispuesto en el Código Civil. ¿Qué derechos tiene el Administrador removido contra el acto que determina su remoción? Algunos autores entienden que el Administrador removido, en ciertos casos, tiene derecho a percibir indemnización o a impugnar el acto que determina su remoción.

Si el Administrador del consorcio ha sido removido, no puede accionar o solicitar medidas precautorias a nombre del consorcio, por cuanto carece de legitimación para obrar, a pesar que el acto que lo declaró cesante se encuentre cuestionado, en tanto no haya sido declarado inválido por resolución firme.

¿Y si no se llegó al Quórum o no se incluyó el punto de remoción en el orden del día? Si bien tanto la falta de quórum o de las mayorías señaladas, como el no haber incluido el punto de la remoción en el orden del día, la incorrecta citación, el inadecuado cómputo de los votos, etc.

  • son causas de nulidad en sí mismas, lo cierto es que únicamente pueden ser observados por los consorcistas;
  • Esto se debe que las decisiones Asamblearias sólo son susceptibles de ser impugnadas por propietarios, y debido a que el Administrador no lo es, –aunque haya sido removido por una Asamblea que a su parecer no contara con requisitos suficientes– NO está legitimado para cuestionarla;

El mandato y su situación de órgano por decisión Asamblearia son esencialmente revocables y la formación de la voluntad consorcial –que debe acatar– es ajena a su incumbencia. Si los propietarios no piden la nulidad y eligen a otro Administrador al que pagan las expensas, están confirmando el acto de remoción; si no lo confirman, la actitud que tomen es una cuestión interna que eventualmente lo puede beneficiar.

  • En tal sentido, el Administrador es un tercero en cuanto a la decisión Asamblearia;
  • Al Administrador sólo se le notifica la resolución tomada, respecto de cuya formación es un extraño;
  • Aun cuando subjetivamente se pueda considerar perjudicado, nada puede hacer, pues desde el origen estaba expuesto a ello;

Su actitud renuente a aceptar la decisión tomada por los copropietarios muchas veces obliga a incurrir en gastos para realizar otra Asamblea, notificaciones y honorarios profesionales, lo cual lo hace susceptible de responsabilidades. ¿Puede solicitar Indemnización por la remoción? En materia de propiedad horizontal, la Asamblea puede resolver la revocación del mandato del Administrador del consorcio pero debe indemnizárselo si procede, particularmente si tiene un plazo pendiente de gestión no vencido; no así si el plazo ha expirado. La cuestión es distinta cuando la remoción es con causa y se hacen al Administrador cargos que son falsos o temerarios, que lo injurian, que afectan su honorabilidad o ponen en tela de juicio su reputación, etcétera. En estos supuestos, cabe la responsabilidad, especialmente por el daño moral que se hubiera configurado con la causal indebidamente imputada.

  • En consecuencia, salvo sólidas pruebas que pretendan dar lugar a responsabilidades civiles y penales del propio Administrador, conviene al consorcio remover a su órgano sin expresión de causa, lo cual, por otra parte, es más sencillo y deja menos resquemores no sólo en relación al Administrador sino también entre propietarios que eventualmente estén divididos sobre el punto;

Y, dada la opinión reseñada, al consorcio no le convendrá fijar límite de tiempo al mandato del representante, no teniendo entonces otra opción que removerlo sin causa cuando así lo entienda apropiado. ¿Puede una minoría solicitar la remoción? Sí. Una minoría puede lograr la remoción del Administrador, -y los tribunales la han avalado-, cuando la tirantez y falta de confianza entre ella y el Administrador sea tal que convenga a los intereses del consorcio un pronunciamiento semejante.

  1. Aunque no queden probadas las más graves acusaciones contra el Administrador, resulta misión de los jueces lograr que cese ese estado de tensión en el ánimo de los consorcistas que han promovido el juicio, para lo cual no cabe otra solución que remover al Administrador de sus funciones como forma de hacer desaparecer las desinteligencias existentes, con el lógico restablecimiento de la tranquilidad y el orden en el inmueble común;

¿Se puede solicitar la remoción en forma individual? Debido a que el Administrador NO es representante de los propietarios sino del consorcio, NO pueden éstos -individualmente- revocar el nombramiento. De modo que, si ha sido designado por la Asamblea en un acto colegiado que expresa la voluntad del conjunto como consorcio, debe también ser removido por resolución de este órgano, salvo justa causa y siempre que el reglamento no condicione este ejercicio a que lo pida una cantidad de propietarios.

Expirado el periodo por el cual fue designado: ¿su gestión finaliza automáticamente? No. El cese de su mandato NO se produce por el mero vencimiento del término por el cual fue designado. ¿Resultan lo mismo Renuncia o Remoción desde el punto de vista legal? No.

La renuncia no requiere mayores formalidades excepto su expresión por escrito, en tanto que la remoción debe ajustarse a las formalidades que emanan del Reglamento de Copropiedad y Administración del Consorcio. ¿Pueden los Copropietarios llamar a Asamblea para tratar la remoción? Los Copropietarios siempre están libres de reunirse para tratar temas en común, pero de manera «informal».

Sin embargo y cumpliendo con todas las formalidades que la Ley y el Reglamento establezcan, pueden «Autoconvocarse» para llamar a Asamblea si es que el Administrador en funciones se niega a hacerlo o a incluir como punto del orden del día su remoción.

¿Pueden participar y votar por la remoción inquilinos o meros ocupantes del inmueble? Sí, siempre y cuando posean alguna Autorización escrita o Carta Poder del propietario del inmueble, donde se detalle claramente el límite de su autorización, y siempre que esta opción no se prohíba en el Reglamento.

¿Qué pasa si el Administrador se niega a llamar a Asamblea para tratar su remoción? En esos casos se suele enviar una carta al Administrador (lo importante es el acuse de recibo) firmada por, al menos, un 5% de los propietarios, para solicitarle se sirva convocar a Asamblea Extraordinaria con 5 días de anticipación para tratar su remoción (salvo que el reglamento establezca otros tiempos o condiciones).

Llegado el día de la Asamblea y en caso que el Administrador no se presentara, simplemente se dejara constancia en el acta. La Asamblea será válida por estar legalmente constituida. Para votar la aprobación de la remoción se necesitara el 50% + 1 (mayoría absoluta) de los integrantes del consorcio (no de los presentes en Asamblea), si es que el Reglamento no dispone otros porcentuales.

En ese mismo acto se podrá designar a un nuevo Administrador, previamente acordado con los Copropietarios y el Consejo. No resulta necesario la presencia del un Escribano para “dar fe”, pues bastara con las firmas de los copropietarios presentes.

La resolución de la Asamblea será informado al Administrador y si éste se rehúsa a «enterarse», se le notificara dicha resolución mediante Carta Documento. El Administrador no efectuó el pago de cargas sociales del edificio por varios años. ¿Se lo puede denunciar? Se puede realizar una acción judicial por administración fraudulenta (Arts.

  • 172 / 173 del Código Penal), siempre y cuando la deuda no se hubiera manifestado explícitamente en las liquidaciones de las expensas mensuales o no se hubiera informado en la rendición anual de las Asambleas ordinarias;

De todos modos, la deuda debe ser cancelada por el consorcio a los organismos acreedores (AFIP y SUTERH). ¿Puede el Administrador tener «Poderes» de Copropietarios para poder votar en la Asamblea? El Administrador no puede tener poderes, y si los posee son nulos de nulidad absoluta.

  1. Solo le corresponde a los Copropietarios extender un poder para votar en Asamblea a otro Titular o a quien considere que puede representarlo si es que no podrá estar presente en la misma;
  2. Tampoco puede el Administrador poseer un poder aun siendo copropietario, pues seria incompatible con el ejercicio del mandato del cual se lo está cuestionando;

¿Debe el Administrador removido cumplir con las tareas de pago de sueldo y otras hasta tanto se designe nuevo Administrador? Desde el momento mismo en que han decidido removerlo, y a pesar de la indignación que pueda sentir, resulta una cuestión de ética profesional el cumplir con los últimos detalles de cierre de gestión para dejar sin inconvenientes la administración al nuevo mandatario.

Corresponde que el Administrador saliente haga una última convocatoria para nombrar un nuevo Administrador, con fecha retroactiva a la fecha de remoción. Dicho plazo no debería ser superior a 15 días corridos, en caso que el Reglamento no estipule una fecha cierta.

Antes de esa Asamblea deberá entregar una Rendición Final de Cuentas de su gestión mas los libros contables y de actas, etc. junto con toda la documentación de ingresos y egresos. También deberá entregar los valores que tuvo en su poder y darse de baja como firmante de la cuenta corriente a nombre del consorcio, si es que la hubiese.

  • Se entiende que, desde el día en que se decidió desvincularlo hasta el día en que entrega la rendición final de cuentas, el Administrador saliente deberá continuar con las tareas obligatorias de su gestión, tal como el pago de sueldos, etc;

Para asesorarse o solicitar una consulta jurídica, no dude en contactarse con nosotros.